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Allemagne : Covid-19 et paiement des loyers

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LE TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE MUNICH RECONNAIT QUE LA FERMETURE OBLIGATOIRE DES MAGASINS EN RAISON DE L’EPIDEMIE DE COVID-19 EST CONSTITUTIVE D’UN DEFAUT DU BIEN LOUE POUVANT DONNER LIEU A UNE REDUCTION DU LOYER COMMERCIAL.

LG München 1, décision du 22 septembre 2020 (3 O 4495/20) 

Dans le cadre d’un contentieux portant sur le non-paiement des loyers commerciaux en raison de la fermeture obligatoire des commerces due à l’épidémie de Covid-19, le Tribunal de grande instance de Munich a reconnu que la fermeture obligatoire des magasins en raison de l’épidémie de Covid-19 était constitutive d’un défaut du bien loué (§ 536 (1) – 1 BGB (code civil allemand) « Mangel des Mietgegenstandes ») et a accordé une diminution du montant du loyer facturé au preneur.

En l’espèce, il s’agissait d’un magasin de meubles et d’accessoires pour la maison ayant fait l’objet d’une fermeture obligatoire ordonnée par l’administration en raison de la crise sanitaire du Covid-19.

Le Tribunal de grande instance de Munich a donc accordé au preneur les abattements de loyers suivants :

  • Un abattement de 80% pour le mois d’avril 2020 justifié par le fait que, même s’il demeurait fermé au public, les locaux étaient accessibles aux employés pour effectuer des tâches administratives ou un travail d’inventaire et éventuellement pour la vente par correspondance ;
  • Un abattement de 50% pour le mois de mai 2020 car seule 25% de la surface du magasin avait pu rouvrir au public,
  • Un abattement de 15% pour le mois de juin 2020 afin de compenser les restrictions d’accueil de la clientèle.

Concernant le calcul des abattements, le tribunal précise que ces derniers sont calculés sous forme de pourcentage, proportionnellement à la limitation de jouissance du bien loué (« Tauglichkeitsminderung »). Dans l’hypothèse d’une diminution significative de la surface louée utilisable, l’abattement est estimé en fonction de la différence entre la surface totale du bien loué et la surface utilisable.

Selon ce raisonnement, un abattement de 100% du montant du loyer ne serait donc pas exclu en cas d’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués.

Il est également intéressant de noter que, pour justifier sa position, le Tribunal de Grande Instance de Munich s’est notamment référé à d’anciennes décisions de justices rendues par le tribunal du Reich pendant la première guerre mondiale, qui reconnaissaient que les mesures d’interdiction d’ouverture des magasins de commerce de détail et des établissements d’hôtellerie/restauration constituaient des défauts du bien loué conformément au § 536 (1) – 1 BGB.